Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đề xuất thay đổi đáng kể cơ chế xác định giá đất, theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định, đồng thời cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bỏ các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Một trong những nội dung thay đổi đáng chú ý tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cơ chế tài chính về đất đai, giá đất. Theo tờ trình của cơ quan soạn thảo, Chương IX của dự thảo quy định các khoản thu ngân sách từ đất đai; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thời điểm định giá đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

So với Luật Đất đai năm 2024, cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, đồng thời bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.

Dự thảo cũng không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Cùng với đó, các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất được bỏ nhằm nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh.

Theo cơ quan soạn thảo, để thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan và trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài chính tại Công văn số 12946/BTC-QLCS ngày 20/8/2026, dự thảo xác định giá đất do Nhà nước quyết định.

Nội dung này được thể hiện tại Điều 77 dự thảo Luật về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.

Các căn cứ định giá đất gồm mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để định giá đất; yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Quy định này bám theo định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW. Theo Nghị quyết, giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Nghị quyết cũng định hướng Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Cùng với việc bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 về việc cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo đồng thời bổ sung tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Chi phí xây dựng hạ tầng cũng được tính khi xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nội dung này được cụ thể hóa tại Điều 78 dự thảo Luật. Theo đó, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Hai công cụ này cũng được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp liên quan đến chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần, cổ phần hóa doanh nghiệp có vốn nhà nước, chuyển nhượng vốn nhà nước đầu tư tại doanh nghiệp và các trường hợp mà pháp luật khác quy định. Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đồng thời là một trong các căn cứ để tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất; điều kiện hạ tầng, quy hoạch.

Bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất.

Về thẩm quyền, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Theo cơ quan soạn thảo, việc thống nhất thẩm quyền đối với cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cho HĐND cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp tỉnh về giá đất.

Cơ chế bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất còn được thể hiện trong quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo dự thảo, căn cứ tính tiền bồi thường gồm diện tích đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; hình thức sử dụng đất; giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ bồi thường theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế.

Dự thảo cũng xác định thời điểm định giá đất đối với từng trường hợp. Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển hình thức sử dụng đất, thời điểm định giá về cơ bản là thời điểm ban hành quyết định tương ứng. Đối với giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thời điểm xác định là khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá.

Một yêu cầu đáng chú ý khác tại Điều 77 là việc định giá đất phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Trong Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình, có ý kiến đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và giá giao dịch quyền sử dụng đất được cập nhật thường xuyên, kết nối với dữ liệu đăng ký đất đai, thuế, công chứng, đấu giá, ngân hàng và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.

Đối với phương pháp định giá đất, cơ quan soạn thảo xác định dự thảo không quy định chi tiết, cụ thể tại Luật về phương pháp định giá cũng như các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Bảng tổng hợp tiếp thu, giải trình cho biết các phương pháp định giá đất sẽ được Chính phủ quy định tại nghị định.

Như vậy, cơ chế giá đất được sửa đổi theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định; bỏ các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể; cơ bản áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Việc định giá đồng thời phải dựa trên dữ liệu, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.